8 Types of Construction Contracts & Agreements / 8 Loại Hợp đồng & Thỏa thuận Xây dựng
A contract’s a contract, right? You describe what will be delivered when, how much the customer owes, and sign on the dotted line. If only it were that simple. There are many types of construction contracts out there. The construction industry uses different kinds of agreements depending on the project’s scope, delivery, schedule, budget, and the parties involved.
Hợp đồng là hợp đồng, phải không? Bạn mô tả những gì sẽ được giao khi nào, khách hàng nợ bao nhiêu và ký tên trên đường chấm chấm. Giá như nó đơn giản như thế. Có rất nhiều loại hợp đồng xây dựng ngoài kia. Ngành xây dựng sử dụng các loại thỏa thuận khác nhau tùy thuộc vào phạm vi dự án, thời hạn ban giao, tiến độ, ngân sách và các bên liên quan.
Knowing which construction contract to use when is critical to ensuring a successful outcome in delivery, customer satisfaction, and profit. We’ve made things easier by compiling the eight most common types of construction contracts and detailing the pros and cons of each.
Để biết nên sử dụng hợp đồng xây dựng nào khi nào là rất quan trọng để đảm bảo kết quả thành công trong việc giao hàng, sự hài lòng của khách hàng và lợi nhuận. Chúng tôi đã làm cho mọi thứ trở nên dễ dàng hơn bằng cách tổng hợp tám loại hợp đồng xây dựng phổ biến nhất và trình bày chi tiết ưu và nhược điểm của từng loại.
Construction Contract Types Every Builder Should Know About / Các loại hợp đồng xây dựng Mọi nhà thầu cần phải biết
1. Cost-Plus Contract / Hợp đồng chi phí cộng phí
Under a cost-plus contract, contractors are paid for all of their construction-related expenses. That’s the cost part of the name. The costs can include direct costs such as labor, materials, supplies, etc. They also include overhead costs such as insurance, mileage, a portion of your office rent. Additionally, they also receive an agreed-upon amount for the profit. That’s the “plus.”
Theo hợp đồng chi phí cộng phí, các nhà thầu được thanh toán cho tất cả các chi phí liên quan đến quá trình xây dựng của họ (ghi chú: khi làm hợp đồng có thể chưa dự toán được các chi phí trực tiếp và phạm vi công việc, sẽ thanh toán theo thực tế chi phí trong quá trình thi công). Đó là phần “chi phí” nằm trong tên gọi. Chi phí có thể bao gồm các chi phí trực tiếp như nhân công, vật liệu, vật tư, v.v. Chúng cũng bao gồm các chi phí chung như bảo hiểm, quãng đường, một phần tiền thuê văn phòng của bạn. Ngoài ra, họ cũng nhận được một số tiền theo thỏa thuận cho lợi nhuận. Đó là phần “cộng phí”.
Cost-Plus Contract Benefits
This type of construction contract is usually looked upon pretty favorably by contractors. There’s seemingly no risk of losing money on materials. Plus, you know you’ll incur a profit. These types of construction contracts are especially useful when you don’t have enough information to provide a thorough estimate of work or the scope is not well-defined. They also prioritize quality.
Lợi ích hợp đồng cộng thêm chi phí
Loại hợp đồng xây dựng này thường được các nhà thầu xem xét là khá thuận lợi. Dường như không có nguy cơ thua lỗ cho phần nguyên vật liệu. Ngoài ra, bạn biết chắc rằng mình sẽ kiếm được lợi nhuận. Các loại hợp đồng xây dựng này đặc biệt hữu ích khi bạn không có đủ thông tin để dự toán kỹ lưỡng công việc hoặc phạm vi không được định nghĩa rõ ràng. Chúng cũng ưu tiên cho chất lượng.
Cost-Plus Contract Drawbacks
However, there are a few details about these types of contracts to be aware of. First, you’ll need to keep track of all of your expenses and be prepared to present them. That can require additional resources and labor costs on your side. You may also be limited on how much you can spend. Some cost-plus contracts include clauses with “not to exceed” amounts for costs.
Hạn chế hợp đồng cộng thêm chi phí
Tuy nhiên, có một vài chi tiết về các hợp đồng loại này cần lưu ý. Trước tiên, bạn sẽ cần theo dõi tất cả các khoản chi tiêu của mình và sẵn sàng giải trình bảo vệ chúng. Điều đó có thể yêu cầu các nguồn lực bổ sung và chi phí nhân công từ phía bạn. Bạn cũng có thể bị giới hạn về số tiền bạn có thể chi tiêu. Một số hợp đồng chi phí cộng phí bao gồm các điều khoản với quy định “không vượt quá” các số tiền định trước cho chi phí.
2. Design-Build Contract / Hợp đồng Thiết kế và thi công
Traditionally, owners receive completed designs before taking in construction bids. That leads to two separate construction contracts and a longer process. But the design-build contract does things differently. As the name suggests, a design-build contract addresses design and construction costs simultaneously. Under this type of contract, the construction process actually begins before the final design is completed. This process saves the owner time and money by combining the design and construction project delivery into one contract. It also helps to streamline communications and create repeatable processes.
Theo truyền thống, chủ đầu tư nhận được thiết kế hoàn chỉnh trước khi đưa vào quá trình đấu thầu xây dựng. Điều đó dẫn đến hai hợp đồng xây dựng riêng biệt và một tiến độ thực hiện lâu hơn. Nhưng Hợp đồng Thiết kế và Thi công (Hợp đồng D&B) triển khai theo một cách khác. Như tên gọi cho thấy, hợp đồng Hợp đồng Thiết kế và Thi công (Hợp đồng D&B) thể hiện đồng thời chi phí thiết kế và xây dựng. Theo loại hợp đồng này, quá trình xây dựng thực sự bắt đầu trước khi thiết kế cuối cùng được hoàn thành. Quá trình này tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho chủ đầu tư bằng cách kết hợp việc thiết kế và triển khai thi công dự án xây dựng trong một hợp đồng. Nó cũng giúp hợp lý hóa thông tin liên lạc và tạo ra các quy trình lặp đi lặp lại.
Design-Build Contract Benefits
The design-build contract helps to speed up the process and avoid disputes between the designer and builder. It’s popular with organizations that want to accelerate project delivery, lean into the benefits of collaboration, and streamline processes. Designers also have more input in the construction drawing process, reducing the need for changes.
Lợi ích Hợp đồng Thiết kế và Thi công
Hợp đồng Thiết kế và Thi công giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện và tránh được các tranh chấp giữa Tư vấn thiết kế và Nhà thầu thi công. Nó phổ biến với các tổ chức muốn đẩy nhanh việc đưa dự án vào sử dụng, tận dụng lợi ích của việc cộng tác và hợp lý hóa các quy trình. Các kỹ sư thiết kê cũng có nhiều đầu vào hơn trong quá trình vẽ bản vẽ thi công, giảm thiểu các nhu cầu thay đổi.
Design-Build Contract Drawbacks
Some of the pros of design-build contracts can also lead to cons. Because there’s no competitive bidding phase, the final costs may be higher for the owner. It’s also more difficult to estimate costs due to the necessary collaboration between designer and builder.
Hạn chế của Hợp đồng Thiết kế và Thi công
Một số ưu điểm của Hợp đồng Thiết kế và Thi công cũng có thể dẫn đến khuyết điểm. Do không có giai đoạn đấu thầu cạnh tranh nên chi phí cuối cùng có thể cao hơn cho chủ đầu tư. Việc ước tính chi phí cũng khó khăn hơn do sự hợp tác cần thiết giữa thiết kế và thi công.
3. Guaranteed Maximum Price Contract / Hợp đồng đảm bảo giá tối đa
Under the guaranteed maximum price (GMP) contract, the maximum amount the owner will have to pay the contractor is capped. The GMP construction contract limits the amount the owner will have to pay, and any additional expenses incurred are covered by the contractor. These agreements limit the cost-risk for the customer. They clearly define the most the owner will have to pay, which makes budgeting much easier.
Theo hợp đồng đảm bảo giá tối đa (GMP), giá trị hợp đồng tối đa mà chủ đầu tư sẽ phải trả cho nhà thầu được giới hạn. Hợp đồng xây dựng GMP giới hạn số tiền mà chủ đầu tuw sẽ phải chi trả và mọi chi phí bổ sung phát sinh đều do nhà thầu chi trả. Các thỏa thuận này hạn chế rủi ro chi phí cho khách hàng. Họ xác định rõ ràng số tiền nhiều nhất mà chủ đầu tư sẽ phải trả, điều này làm cho việc lập ngân sách dễ dàng hơn nhiều.
Guaranteed Maximum Price Contract Benefits
The GMP includes costs for labor, materials, overhead, and a percentage of those costs to generate a profit. If the final costs come in under the GMP, the customer may receive all of the cost savings or share them with the contractor. For contractors, it can also help to expedite the lending process.
Các lợi ích của hợp đồng đảm bảo giá tối đa
GMP bao gồm chi phí nhân công, vật tư, chi phí chung và tỷ lệ phần trăm của các chi phí đó để tạo ra lợi nhuận. Nếu chi phí cuối cùng thấp hơn giá trị GMP, khách hàng có thể nhận được toàn bộ khoản chi phí tiết kiệm được hoặc chia sẻ chúng với nhà thầu. Đối với các nhà thầu, nó cũng có thể giúp đẩy nhanh quá trình cho vay.
Guaranteed Maximum Price Contract Drawbacks
Similar to the cost-plus contract, this construction agreement does require careful review and analysis of expenses. This can be particularly time-consuming on large, multi-phase projects. It also places the majority of the risks on the contractor. If the original estimate ends up being below the final costs, the contractor can lose money on the project.
Các hạn chế của Hợp đồng đảm bảo giá tối đa
Tương tự như hợp đồng chi phí cộng phí, hợp đồng xây dựng này cũng yêu cầu xem xét và phân tích chi phí cẩn thận. Điều này có thể đặc biệt tốn kém thời gian đối với các dự án lớn, nhiều giai đoạn. Nó cũng đặt phần lớn rủi ro cho nhà thầu. Nếu ước tính ban đầu thấp hơn chi phí cuối cùng, nhà thầu có thể thua lỗ cho dự án.
4. Incentive Construction Contracts / Hợp đồng Xây dựng Khuyến khích (có thưởng, phạt)
Incentive contracts provide the contractor with an agreed-upon payment if the project is delivered by a certain date and at a specific point. If the project is delivered at a lower cost and/or by the target deadline, the contractor receives extra payment. The amount they receive is specified in the construction contract and may be based on a sliding scale. In other words, the contractor is incentivized for controlling costs and staying on schedule.
Các hợp đồng khuyến khích cung cấp cho nhà thầu một khoản thanh toán theo thỏa thuận nếu dự án được bàn giao vào một ngày nhất định và tại một thời điểm cụ thể. Nếu dự án được giao với chi phí thấp hơn và/hoặc theo thời hạn mục tiêu, nhà thầu sẽ nhận được khoản thanh toán bổ sung. Số tiền họ nhận được được quy định trong hợp đồng xây dựng và có thể dựa trên trên một thang đối chiếu (ghi chú: thang đối chiếu có giá trị thay đổi theo 1 tham số cụ thể). Nói cách khác, nhà thầu được khuyến khích kiểm soát chi phí và duy trì đúng tiến độ.
Incentive Construction Contract Benefits
These contracts aren’t just beneficial for controlling costs and timelines. They also help to create a more collaborative process where the contractor has more ownership. Because of the incentive phased approach, the contractor and owner often communicate more and look for innovative ways to get the job done.
Các lợi ích của Hợp đồng Xây dựng Khuyến khích
Những hợp đồng này không chỉ có lợi cho việc kiểm soát chi phí và thời gian. Chúng cũng giúp tạo ra một quy trình hợp tác hơn trong đó nhà thầu có nhiều quyền sở hữu hơn. Do cách tiếp cận khuyến khích theo từng giai đoạn, nhà thầu và chủ đầu tư thường xuyên trao đổi hơn và tìm kiếm những cách thức sáng tạo để hoàn thành công việc.
Incentive Construction Contract Drawbacks
Incentive contracts do require more negotiation to determine the incentives. It’s important for contractors to ensure that the costs and deadlines are achievable. If the terms and conditions are not clear, it can leave room for disputes. Contractors need to clearly define what meeting the incentive looks like so there are no miscommunications when the project is delivered.
Hạn chế của Hợp đồng Xây dựng Khuyến khích
Các hợp đồng khuyến khích đòi hỏi phải đàm phán nhiều hơn để xác định các giá trị khuyến khích. Điều quan trọng đối với các nhà thầu là đảm bảo rằng chi phí và thời hạn là có thể đạt được. Nếu các điều khoản và điều kiện không rõ ràng, nó có thể dẫn đến các tranh chấp. Các nhà thầu cần xác định rõ ràng như thế nào để đáp ứng các điều kiện khuyến khích để không có những hiểu lầm khi dự án được bàn giao.
5. Integrated Project Delivery Contract / Hợp đồng chuyển giao dự án tích hợp
According to Lean IPD, “Integrated Project Delivery (IPD) is a delivery model for delivering construction projects using a single contract for design and construction with a shared risk/reward model, guaranteed costs, waivers of liability between team members, an operating system based on lean principles, and a collaborative culture.”
Theo Lean IPD, “Chuyển giao dự án tích hợp (IPD) là mô hình chuyển giao để bàn giao các dự án xây dựng sử dụng một hợp đồng duy nhất cho thiết kế và thi công với mô hình chia sẻ rủi ro/phần thưởng, chi phí được đảm bảo, miễn trừ trách nhiệm pháp lý giữa các thành viên trong nhóm, dựa trên hệ thống điều hành dựa trên các nguyên tắc tinh gọn và văn hóa hợp tác.”
The IPD contract is a multi-party agreement between the design firm, the builder, and the owner. It may also include trade partners. Subcontractors typically fall under the contractor’s portion of the agreement. This construction contract agreement will tie the subcontractors to the contractor, but they will not serve as a signatory like the contractor. Like the design-build contract, it brings all of the deliverables into one single contract.
Hợp đồng IPD là một thỏa thuận nhiều bên giữa đơn vị thiết kế, nhà thầu thi công và chủ đầu tư. Nó cũng có thể bao gồm các đối tác thương mại. Các nhà thầu phụ thường thuộc phần của nhà thầu chính trong thỏa thuận. Thỏa thuận hợp đồng xây dựng này sẽ ràng buộc các nhà thầu phụ với nhà thầu chính, nhưng họ sẽ không đóng vai trò là người ký kết như nhà thầu chính. Giống như hợp đồng thiết kế và thi công, nó tập hợp tất cả các sản phẩm có thể bàn giao vào một hợp đồng duy nhất.
This type of construction contract spreads the risk and rewards of the project across the designer, builder, and owner, dependent on the project’s financial results. The IPD contract generally includes costs for design, construction, and the shared contingency. The risk and reward parties (i.e., the signatories on the contract) agree to receive payment for their costs and shared savings if the project meets the performance requirements outlined in the contract. These parties agree upon a lump sum profit if the project meets the defined financial outcomes.
Loại hợp đồng xây dựng này chia sẻ rủi ro và phần thưởng của dự án giữa đơn vị thiết kế, nhà thầu thi công và chủ đầu tư, tùy thuộc vào kết quả tài chính của dự án. Hợp đồng IPD thường bao gồm chi phí thiết kế, thi công và dự phòng chung. Các bên chịu rủi ro và nhận thưởng phạt (nghĩa là các bên ký kết hợp đồng) đồng ý nhận khoản thanh toán cho chi phí của họ và khoản tiết kiệm được chia sẻ nếu dự án đáp ứng các yêu cầu về hiệu suất được nêu trong hợp đồng. Các bên này đồng ý về lợi nhuận gộp nếu dự án đáp ứng các kết quả tài chính xác định.
Integrated Project Delivery Contract Benefits
IPD contracts are popular with teams that want to prioritize innovation and collaboration. They promote a sense of ownership and teamwork as all parties must work together to achieve the desired rewards. They also spread the risk and reward fairly across parties and foster greater accountability for the results of the project.
Hợp đồng chuyển giao dự án tích hợp
Hợp đồng IPD phổ biến với các nhóm muốn ưu tiên đổi mới và hợp tác. Họ thúc đẩy ý thức sở hữu và tinh thần đồng đội vì tất cả các bên phải làm việc cùng nhau để đạt được phần thưởng mong muốn. Họ cũng chia sẻ rủi ro và phần thưởng một cách công bằng giữa các bên và thúc đẩy trách nhiệm cao hơn đối với kết quả của dự án.
Integrated Project Delivery Contract Drawbacks
However, the IPD contract isn’t a magic wand. Each party needs to remain committed to the IPD model or risk reverting to traditional project delivery methods. IPD is still relatively new in the industry, so some design firms and subcontractors may not want to participate. Some contractors find it difficult to secure financing for these projects as well.
Hạn chế hợp đồng chuyển giao dự án tích hợp
Tuy nhiên, hợp đồng IPD không phải là cây đũa thần. Mỗi bên cần duy trì cam kết với mô hình IPD hoặc có nguy cơ quay trở lại các phương thức bàn giao dự án truyền thống. IPD vẫn còn tương đối mới trong ngành, vì vậy một số công ty thiết kế và nhà thầu phụ có thể không muốn tham gia. Một số nhà thầu cũng gặp khó khăn trong việc đảm bảo tài chính cho các dự án này.
6. Lump-Sum Contract / Hợp đồng trọn gói
With a lump-sum contract, the contractor delivers the project at a preset price. The contractor will deliver a total price for the project rather than bidding on the deliverables. The construction agreement is relatively simple and works well for projects with a well-defined scope. They’re popular with straightforward work that doesn’t require detailed estimates. This type of construction contracts also makes administration and cash flow estimates easy.
Với hợp đồng trọn gói, nhà thầu bàn giao dự án với mức giá định trước. Nhà thầu sẽ cung cấp tổng giá cho dự án thay vì đấu thầu dựa trên các sản phẩm bàn giao. Thỏa thuận xây dựng tương đối đơn giản và hoạt động tốt cho các dự án có phạm vi công việc được xác định rõ. Chúng phổ biến với công trình đơn giản không yêu cầu ước tính chi tiết. Loại hợp đồng xây dựng này cũng giúp cho việc quản lý và ước tính dòng tiền trở nên dễ dàng.
Lump-Sum Contract Benefits
The lump-sum contract presents a digestible, easy-to-plan-for figure to the owner. These agreements streamline business analysis and the selection process as well. They give the contractor the flexibility to focus on quality, materials, and output. Unlike time and materials contracts, lump-sum contracts don’t dictate as much owner supervision and approval.
Các lợi ích của hợp đồng trọn gói
Hợp đồng trọn gói đưa ra một con số dễ hiểu, dễ lập kế hoạch cho chủ đầu tư. Các thỏa thuận này hợp lý hóa phân tích kinh doanh cũng như quá trình lựa chọn. Chúng mang lại cho nhà thầu sự linh hoạt để tập trung vào chất lượng, vật tư và sản lượng. Không giống như các hợp đồng về thời gian và vật tư, các hợp đồng trọn gói không đòi hỏi nhiều sự giám sát và phê duyệt của chủ sở hữu.
Lump-Sum Contract Drawbacks
Lump-sum contracts aren’t usually a good fit for more complicated projects. They don’t factor in changes in material costs, site conditions, or requests from the owner. For the lump-sum construction contract to pay off, you’ll need to be able to estimate the project’s schedule, materials, labor costs, overhead costs, and profit margins easily.
Các hạn chế Hợp đồng Trọn gói
Hợp đồng trọn gói thường không phù hợp với các dự án phức tạp hơn. Chúng không tính đến ảnh hưởng đến những thay đổi về chi phí vật tư, điều kiện địa điểm hoặc yêu cầu từ chủ đầu tư. Để hợp đồng xây dựng trọn gói được thanh toán, bạn cần có khả năng ước tính tiến độ, vật tư, chi phí nhân công, chi phí chung và tỷ suất lợi nhuận của dự án một cách dễ dàng.
7. Time and Materials Contract / Hợp đồng theo thời gian và vật tư
Under a time and materials (T&M) contract, the owner pays an agreed-upon price based on the time spent on the project, required materials, and the included profit rate. Like the lump-sum contract, this construction agreement is simple and straightforward. However, T&M contracts allow for more flexibility in the costs of the materials and account for labor rates. They may also include a mark-up for the materials if they are purchased at wholesale rates.
Theo hợp đồng thời gian và vật tư (T&M), chủ sở hữu trả một mức giá đã thỏa thuận dựa trên thời gian dành cho dự án, vật tư cần thiết và tỷ lệ lợi nhuận được bao gồm. Giống như hợp đồng trọn gói, thỏa thuận xây dựng này rất đơn giản và dễ hiểu. Tuy nhiên, các hợp đồng T&M cho phép linh hoạt hơn trong chi phí nguyên vật liệu và có tính đến chi phí nhân công. Chúng cũng có thể bao gồm một khoản tăng giá cho các vật tư nếu chúng được mua ở mức giá bán buôn.
Time and Materials Contract Benefits
T&M contracts help the owner to budget for the overall costs while reducing the risk on the contractor’s part in the case of fluctuating material and labor costs. They also help to prevent cost-cutting methods as the contractor knows they’ll receive a profit.
Các lợi ích của Hợp đồng theo Thời gian và Vật tư
Hợp đồng T&M giúp chủ sở hữu lập ngân sách cho toàn bộ chi phí đồng thời giảm rủi ro cho nhà thầu trong trường hợp chi phí vật tư và nhân công biến động. Chúng cũng giúp ngăn chặn các phương pháp cắt giảm chi phí (ghi chú: từ phía nhà thầu dẫn tới giảm chất lượng, mất an toàn, …) vì nhà thầu biết chắc rằng họ sẽ nhận được lợi nhuận.
Time and Materials Contract Drawbacks
There are some potential downsides to this type of construction agreement. There’s less transparency about the final cost for owners, which can lead to disputes along the way if prices rise. Inaccurate estimates can also potentially eat into the contractor’s profit margins.
Các hạn chế của hợp đồng về thời gian và vật tư
Có một số nhược điểm tiềm ẩn đối với loại thỏa thuận xây dựng này. Ít minh bạch hơn về chi phí cuối cùng cho chủ đầu tư, điều này có thể dẫn đến tranh chấp trong quá trình thực hiện nếu giá tăng. Ước tính không chính xác cũng có khả năng ăn vào tỷ suất lợi nhuận của nhà thầu.
8. Unit Price Contract / Hợp đồng đơn giá
The unit price contract details prices per unit, which may include materials, labor, overhead, supplies, and profit. The owner pays the contractor based on the units at agreed-upon rates. This type of contract for construction may or may not include the number of units needed to complete the project but will likely include at least an estimate.
Hợp đồng đơn giá thể hiện chi tiết giá cho mỗi đơn vị công việc, có thể bao gồm trong đó vật tư, nhân công, chi phí chung, các thiết bị và lợi nhuận. Chủ đầu tư sẽ thanh toán cho nhà thầu dựa trên các đơn vị công việc ở mức đơn giá đã thỏa thuận. Loại hợp đồng xây dựng này có thể bao gồm hoặc không bao gồm khối lượng các đơn vị công việc cần thiết để hoàn thành dự án nhưng có thể sẽ bao gồm ít nhất một giá dự toán.
Unit Price Contract Benefits
These contracts work well with projects that can be easily divided into units. If your project is largely dependent on the price of the units and involves repetitive tasks, a unit price contract may be a good choice. Contractors who use unit price contracts find the simple invoicing and shared risk beneficial.
Các lợi ích của Hợp đồng Đơn giá
Các hợp đồng này hoạt động tốt với các dự án có thể dễ dàng chia thành các đơn vị công việc. Nếu dự án của bạn chủ yếu phụ thuộc vào giá của các đơn vị công việc và liên quan đến các nhiệm vụ lặp đi lặp lại, hợp đồng theo đơn giá có thể là một lựa chọn tốt. Các nhà thầu sử dụng hợp đồng đơn giá nhận thấy có lợi ích trong việc lập hóa đơn đơn giản và chia sẻ rủi ro.
Unit Price Contract Drawbacks
They’re not always a good fit for complex projects that require complicated tasks and many different types of materials. They don’t incentivize contractors and can lead to profit loss if the initial estimates are off-target.
Các hạn chế của hợp đồng đơn giá
Chúng không phải lúc nào cũng phù hợp với các dự án phức tạp đòi hỏi các nhiệm vụ phức tạp và nhiều loại vật tư khác nhau. Chúng không khuyến khích các nhà thầu và có thể dẫn đến mất lợi nhuận nếu các dự toán ban đầu không đạt mục tiêu.
Theo DIGITAL BUILDER