CHU TRÌNH PHÁT TRIỂN, ĐIỀU HÀNH- QUẢN LÝ DỰ ÁN Bất động sản tại Việt Nam.
Quy hoạch - Công cụ định hướng cho tầm nhìn chiến lược phát triển quốc gia.
THÔNG LỆ - ÁN LỆ, những bất cập trong môi trường pháp lý đầu tư.
"Lịch sử là là câu chuyện được tạo lập sau màn sương mờ của giai cấp thống trị viết nên"
Thầy Bá - Giáo viên dạy TTGDTX Quận 7, khóa 2007-2010.
Thưa các anh chị em và bạn hữu thân mến.
Tôi vẫn còn nhớ gương mặt thầy Bá, một người dạy bộ môn địa lý và lịch sử tuyệt vời mà tôi đã từng được là học trò của thầy.
Khi tôi tham gia đội tuyển lịch sử cấp thành phố Hồ Chí Minh, những tư tưởng, kiến thức và lập luận cơ sở của thầy đã cho tôi những nền tảng tư tưởng khá cởi mở và cấp tiến so với bối cảnh là một công nhân KCX Tân Thuận lúc bấy giờ.
Thầy dạy tôi về các Khối như Mếc Cô Sua “MERCOSUR” ở Nam Mỹ, NATO, WTO, Warszawa, …
Những năm 2007 từ hồi đó những nhận định về Thế giới phẳng đều từ kiến thức mà thầy truyền thụ cho so với đời sống vô sản công nhân tôi đang trải qua là một điều rất hứa hẹn cho một khát vọng được mở mang và khai trí bên trong tôi.
Và khi dạy về lịch sử thầy có nói với tôi một nguyên lý nằm lòng "Lịch sử là là câu chuyện được tạo lập sau màn sương mờ của giai cấp thống trị viết nên"
Lúc đó tôi không hiểu hoàn toàn câu nói của thầy, nhưng sau này khi trên giảng đường đại học tôi học thêm bộ môn Pháp luật đại cương của thầy Duy, thì hiểu thêm khái niệm Nhà nước, hiểu theo nghĩa pháp luật, là một tổ chức xã hội đặc biệt của quyền lực chính trị được giai cấp thống trị thành lập nhằm thực hiện quyền lực chính trị của mình. Nhà nước vì thế mang bản chất giai cấp.
Lúc này tôi mới thấu hiểu hết lời dặn nguyên lý mà thầy Bá đã dạy.
Và sau này học thêm lý luận chính trị, truyền thông, văn hóa, … và trải nghiệm qua đời sống của giai cấp CÔNG phạm vi Phu Hồ mới thấm cái sâu sắc của sự phân cấp giai cấp trong kiến thức được học là gì.
Và sau cùng tôi vẫn muốn chia sẻ rằng qua câu nói của của Napoleon Hill rằng:
“Sức mạnh và sự phát triển chỉ đến qua những nỗ lực và sự đấu tranh không ngừng nghỉ.”
Trở lại chủ đề ngày hôm nay tôi muốn chia sẻ một Case Study mà tôi đã trải qua khá sâu sắc và có một chút cảm thấy may mắn đối với bản thân mình.
Đó là câu chuyện đến từ một nguyên tắc tại nghị định Số: 37/2010/NĐ-CP:
"Điều 14. Nguyên tắc lập quy hoạch đô thị
-
Thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn, đô thị mới phải được lập quy hoạch chung, đảm bảo phù hợp với Định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia.
-
Các khu vực trong thành phố, thị xã phải được lập quy hoạch phân khu để cụ thể hóa quy hoạch chung, làm cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng và lập quy hoạch chi tiết.
-
Các khu vực trong thành phố, thị xã, thị trấn, khi thực hiện đầu tư xây dựng thì phải lập quy hoạch chi tiết để cụ thể hóa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, làm cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
-
Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh."
Dự án mà tôi phụ trách thuộc trường hợp chi phối tại khoản 4, Điều 14, Nghị định nêu trên.
Đồng thời, mọi người biết đấy qua bao nhiêu năm THÔNG LỆ tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn triển khai theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND về hướng dẫn cho việc triển khai áp dụng trường hợp này đó là thỏa thuận Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc tỉ lệ 1/500 trình Sở QHKT để phê duyệt.
https://thuvienphapluat.vn/…/Quyet-dinh-50-2011-QD-UBND…
Và như một thử thách, cuối năm 2020 tôi thực hiện nhiệm vụ Lựa chọn Tổng thầu tư vấn thiết kế - Dự toán, tôi có đặt ra Lộ trình Pháp lý và nêu ra yêu cầu của các sản phẩm đưa ra và trong đó có việc lập hồ sơ TMB và PAKT 1/500 thì Madam Phượng của DP Consultant có nói rằng thủ tục này đã được bãi bỏ rồi em, sau đó Madam cung cấp cho tôi Văn bản của UBND Quận 9 (trước lúc được sáp nhập lên Tp Thủ Đức) về việc phản hồi thủ tục đối với Nhà đầu tư cho thủ tục này hiện nay không còn phù hợp với Luật quy định (mọi người thấy đấy THÔNG LỆ được triển khai hơn 10 năm mà giờ bị loại bỏ vì không phù hợp)
Tôi có trao đổi với lãnh đạo và liên phòng ban về RỦI RO nêu trên, mà lúc này chỉ được chốt một câu “về Pháp lý chưa phải nhiệm vụ của PMO, em lo việc chính của mình đi” mặc dù đã gởi email, tài liệu của Madam Phượng chia sẻ.
May mắn nhất là lúc đó Luật đầu tư số: 61/2020/QH14 ra đời và tôi lại vô tình may mắn là người phải chủ trì việc chấp bút soạn thảo hồ sơ Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, với tư duy làm đúng ngay từ đầu là đưa ngay chỉ tiêu đầu tư xây dựng vào hồ sơ đề xuất ngay.
Vụ này tôi đã phải kiên gan phản bác tất cả và yêu cầu điều chỉnh vốn điều lệ, báo cáo tài chỉnh nâng lên đảm bảo tỉ lệ Tổng mức đầu tư có phân bổ cho 02 tầng hầm nêu trên.
Ơn trời đó là một sự can đảm hơi lập dị của tôi sau vụ bị Madam Bạo Chúa Jessica tẩn (Sếp cũ PTDA choảng tôi vụ làm việc với Sở Nông Nghiệp, bị ăn phạt 50% PCCL và suýt bị đuổi việc).
Và bắt đầu tư tháng 03/2021 Sở QHKT đã loại bỏ thủ tục thỏa thuận Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc tỉ lệ 1/500 tại ISO một cửa của mình. Lúc này đúng dở khóc dở cười luôn, vì việc thay bỏ một THÔNG LỆ nêu trên đã gây ra những Khủng hoảng gián đoạn trong Liên sở ban ngành. Vì tới tận thời điểm tháng 10/2021 việc Thay đổi một Thông lệ vẫn chưa được đồng bộ hóa trong hệ thống xử lý của Bộ máy. Thường sau CTCTĐT sẽ là thủ tục QHCT 1/500 hoặc Thỏa thuận TMB &PAKT 1/500, giờ đây trường hợp của tôi với phạm vi đang áp dụng THÔNG LỆ đã bị bỏ rồi nên không biết xử lý thế nào đối với các thủ tục có liên quan như phê duyệt DTM, Thỏa thuận đấu nối …, vì yêu cầu đầu vào của các thủ tục này là sản tài liệu tại bước Thỏa thuận TMB&PAKT kia đã không còn. Chỉ tiêu sẽ được đánh giá như thế nào? Yêu cầu của đầu vào Checklist bị hụt mà chưa có Quyết định phê duyệt điều chỉnh nào.
U là trời, lúc này sếp gọi tôi vào, Hiếu ơi kịch bản xấu nhất là như thế nào.
Thì tôi chỉ nói rằng 01 là chạy thêm thủ tục Lập, thẩm định và phê duyệt QHCT 1/500 để lấp vào lỗ hổng kia (mất thêm 06 tháng pháp lý) hoặc củng cố việc đưa các chỉ tiêu và vận dụng quy định của Luật để gỡ.
Và sếp chốt tôi chạy hai hàng luôn. (Tôi họp khẩn với KTV để bổ sung phạm vi Lập QHCT 1/500, và họp cùng Liên phòng ban theo hướng vận dụng pháp lý đầu tư) Và may mắn cho bọn tôi đội ngũ PLDA - XTĐT - PMO đã đi theo hướng thứ 02 một cách xuất sắc.
Tưởng rằng qua được các Thủ tục gián đoạn kia thì ra tới Bộ Xây Dựng thẩm định BCNCKT êm đẹp thì lại vướng vì không có Tài liệu THÔNG LỆ (QHCT 1/500 hoặc TMB&PAKT) thể hiện chỉ tiêu phần ngầm
Vì thường trước giờ các chỉ tiêu Quy hoạch không gian ngầm cụ thể nằm ở 01 trong hai bước này. Và theo THÔNG LỆ thông thường quy hoạch không gian ngầm được hướng dẫn tại
https://thuvienphapluat.vn/…/Nghi-dinh-39-2010-ND-CP…
Cụ thể tại
Điều 3. Nguyên tắc quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị
- Chính phủ thống nhất quản lý trên cơ sở giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị trên địa bàn mình quản lý.
Đúng là Ơn trên muốn thử thách,
May mắn cho bọn tôi đó là tại bước QĐ CTCTĐT đã đề xuất chỉ tiêu này tới UBTP và được ghi nhận chỉ tiêu của Liên sở ngành, đồng thời là Đồ án quy hoạch kiến trúc đô thị riêng tỷ lệ 1/2000 và quy định không gian kiến trúc cảnh quan của trục đường Mai Chí Thọ - Võ Văn Kiệt có chỉ tiêu phân bổ cho không gian NGẦM.
Và dự án của tôi là một câu chuyện về PTDA đầy sự MAY MẮN.
Tuy nhiên sau đó từ tháng 03/2022 đến hiện nay sau khi Hệ thống tư pháp quốc gia rà soát và yêu cầu chấn chỉnh thực hiện trong công tác QUY HOẠCH thì giờ đây lại là điễm NGHẼN thủ tục chết người
Cụ thể giờ đây khái niệm KHÔNG GIAN NGẦM là bóng đen đã bủa vây cho các Dự án mới cho việc thẩm định BCNCKT khi mà trong yêu cầu của Nghị định 37/2010 có nêu rõ rằng.
Điều 15. Nội dung đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc Trung ương
- Định hướng phát triển không gian đô thị, bao gồm:
- Xác định các khu vực dự kiến xây dựng công trình ngầm;
và
Điều 19. Nội dung đồ án quy hoạch phân khu
- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất:
a) Xác định các khu chức năng trong khu vực quy hoạch;
b) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình đối với từng ô phố; khoảng lùi công trình đối với các trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)."
…
Bao năm vẫn làm, nhưng giờ chấn chỉnh lại mới thấm nỗi đau của SỰ THAY ĐỔI.
Cũng vì một từ NẾU CÓ.
Qua nay tôi ở Hà Nội, trời thì nồm mà nghe hướng dẫn các Dự án mới thẩm định BCNCKT nếu không có chỉ tiêu Không gian ngầm trong QHC/QHPK thì không có cơ sở thẩm định.
Cảm giác chỉ biết nhìn lên trời mà cười khổ.
Bây giờ phải làm sao đây?
Về điều chỉnh QHPK/QHC bổ sung chỉ tiêu KHÔNG GIAN NGẦM theo quy định từ cách đây 12 năm nhé Hiếu Béo.
Uống ngụm rượu mà nghẹn ở cổ họng.
Nỗi khổ này chỉ có những người làm nghề mới thấu.
Sau cũng chỉ muốn chia sẻ với anh chị em và bạn hữu có duyên lành và cũng phạm vi chuyên môn lưu tâm đừng để CÔNG CỤ này nó hủy diệt chúng ta nhé.
…
Hi vọng một ngày thật đẹp, bước dưới bầu trời Ba Đình, nắng ấm thật đẹp và thêm sắt son vào niềm tin với ông Cụ.
Thân.
Đốc tờ Funny. (Fb: Nguyễn Hiếu)